第3节 对被征收房屋的评估

22.房屋被征收时，其补偿价值是如何确定的？

案例背景

小文的老家在西部某山区，那里的风景秀美宜人。如果不是因为经济原因，小文一家人在老家的生活也是非常不错的。小文一家每年年初就纷纷外出务工了，只有过年时才会回老家住上几天。2019年年底，小文回老家时，听说这里要建风景保护区，居民房屋都要被政府征收，征收方案都已经出来了。小文一家人得知消息后，都为将要领到的一大笔征收补偿款而感到高兴，小文更是一心在家里等着领征收补偿款，年后都没外出务工。几天后，征收部门根据补偿方案给小文计算出了具体的补偿费金额，但是与小文预想的数额差很多。小文一家对此不满意，希望政府能多给些补偿款。那么，究竟应当怎样计算被征收房屋的价值呢？

学法有疑

小文家的房屋价值应当如何确定呢？

法律讲堂

被征收房屋的价值不是由被征收人自己凭空确定的，也不是由政府征收部门随意拟定的，而是有着严格的法律规定的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款明确规定了被征收房屋补偿的标准：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。因此，在确定小文家被征收的房屋的价值时，需要从两个方面着手：一是从实体上看，补偿的标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；二是从程序上看，必须是以评估的结果为准。小文可以根据当时类似房屋的市场价格来估算自己家房屋的价值，但最终的补偿标准还得以评估机构评估出来的价值为准。

此外，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条、第十四条以及第十五条的规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产的市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。所以，房地产评估机构也不是随意评估被征收房屋价值的，其有着严格的评估方法和程序，会综合考虑影响房屋价值的各种因素，最终得出一个合理的房屋价值数额。当然，被征收人如果对评估结果有异议，法律也规定了相应的救济途径。

法律条文

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十九条第一款 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

《国有土地上房屋征收评估办法》

第十三条第一款 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

一句话说法

严格遵循被征收房屋价值评估的程序和标准，客观公正地确定被征收房屋价值，不但可以保障被征收人获得公平合理的征收补偿，也是确保征收工作顺利进行的必然要求。