8开发商逾期办证的违约责任以不超过购房款总额的一定比例为宜

——杜某东诉南阳市博基置业有限责任公司商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

河南省南阳市中级人民法院(2016)豫13民终5306号民事判决书

2.案由:商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告(被上诉人):杜某东

被告(上诉人):南阳市博基置业有限责任公司(以下简称博基置业公司)

【基本案情】

2011年,被告博基置业公司以出让方式取得位于河南省××电力广场南侧、土地面积为6969.70平方米地块的土地使用权,经有关部门批准在上述地块建设商品房,定名“玉都华府”,并于2012年1月9日取得玉都华府1、3号商住楼的商品房预售许可证。2011年2月13日,原告杜某东与被告博基置业公司签订了“玉都华府项目认购书”,认购了被告尚未动工建设的“玉都华府”1号楼4层、建筑面积为155.19平方米的××号住宅楼一套及地下储藏室一间,同时交付了购房定金30000元和储藏室定金10000元,约定付款方式为按揭贷款。同年5月25日、6月11日原告分别支付被告70000元和45000元首付款后,于6月11日又与被告签订了“商品房认购协议”,约定原告认购的房产按建筑面积2288元/平方米计算,应付房款为355075元,首付款按房款总额的约40%支付,为145000元(含已付购房定金30000元),同时约定竣工时间为2012年12月30日,合同约定的交房日顺延三个月未交工视为逾期,逾期原告有权按已付房款的日万分之一向被告追究违约金;地下室的交付标准在该协议上也有显示。该协议签订后,双方经协商又将付款方式改为分期付款,被告答应提供1个点的优惠,原告分别于2011年11月27日、2011年12月7日、2012年11月25日交付被告房款50000元、85000元、71320元,至此原告按双方约定交清房款。后原告与被告又签订了“商品房买卖合同”,关于产权登记约定:被告应当在商品房交付使用后180日内,将办理产权登记需提供的资料报产权登记机关备案,如因被告的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的,被告退还房款,并按已付房款的3%向原告赔偿损失;原告不退房的,被告按已付房价款的10%向买受人支付违约金。2013年6月12日,被告交付原告玉都华府1号楼4层××户商品房钥匙,原告对该房进行了装修。原告入住该房后发觉被告将楼下原约定的绿化区域变为停车场。由于被告超出规划建设,不符合办证条件,至今原告所购买的商品房未能取得房地产权属证书。

【案件焦点】

商品房买卖合同约定开发商逾期未办理房地产权属证书应承担违约责任,但没有约定违约金的具体数额和计算方法,法院判决违约金时如何确定数额。

【法院裁判要旨】

河南省南阳市镇平县人民法院经审理认为:原、被告双方签订的三份合同均为有效合同,具有同等法律效力,双方均应按合同履行各自的义务。被告存在以下违约行为:1.未按约交付房屋,被告应按合同约定支付原告违约金2530元。2.因被告超规划建设,导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书,实属违约。双方未约定违约金具体计算办法,应按法律规定予以计算。即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2013年12月10日算至原告能取得房屋权属证书条件成就之日止。3.地下室套内面积不足。因合同约定净面积6.82平方米,而实有面积为5.38平方米,面积误差比绝对值超出3%,原告请求解除玉都华府地下储藏室购买合同予以准许,被告应返还原告已支付的价款19096元并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计付利息。4.未按照承诺面积对小区进行绿化,应承担相应违约责任。

河南省南阳市镇平县人民法院判决:

一、解除原告杜某东与被告南阳市博基置业有限责任公司所签订的玉都华府地下储藏室购买合同;

二、限被告南阳市博基置业有限责任公司于判决生效后十日内退付原告杜某东购买地下储藏室房款19096元及利息;

三、限被告南阳市博基置业有限责任公司于判决生效后十日内偿付原告杜某东逾期交房违约金2530元;

四、限被告南阳市博基置业有限责任公司于判决生效后十日内偿付给原告杜某东逾期办房地产权属证书违约金(该违约金按已付购房款350312元,参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上加罚50%的标准,从2013年12月10日起算至原告取得房屋权属证书条件之日止);

五、驳回原告的其他诉讼请求。

一审宣判后博基置业公司不服判决,上诉至河南省南阳市中级人民法院。

河南省南阳市中级人民法院经审理认为:原审第一项、第二项、第三项、第五项判决正确。关于原审第四项判决,二审认为,《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中,签订合同时当事人应预见到因逾期办证可能造成的损失不超过购房款,被上诉人也未提供充分证据证明损失超出房款,故违约金的计算总额不应超过可能造成的最大损失即购房款的30%,即351320×30%=105396元。对被上诉人主张违约金过高部分不予支持。

河南省南阳市中级人民法院判决:

维持一审判决第一项、第二项、第三项、第五项,改判一审判决第四项为“南阳市博基置业有限责任公司于判决生效后十日内偿付给杜某东逾期办房地产权属证书违约金(违约金总额不超过105396元)”。

【法官后语】

本案中,杜某东向法院起诉请求判决博基置业公司逾期不代办产权证书的违约金136328.37元。对该项诉请一审、二审法院意见出现分歧,二审因此将一审改判,笔者试对该问题分析如下:

一、博基置业公司逾期未办理房地产权属证书构成违约

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”杜某东与博基置业签订的商品房买卖合同中约定:“被告应当在商品房交付使用后180日内,由被告将需提供办理产权登记的资料报产权登记机关备案,如因被告的责任,原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的,被告退还房款,并按已付房款的3%向原告赔偿损失;原告不退房的,被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”博基置业公司于2013年6月12日将涉案商品房交付杜某东使用,则按双方约定博基置业公司应当在2013年12月10日前为杜某东办理房地产权属证书,但由于博基置业公司超出规划建设,不符合办证条件,至今杜某东所购买的商品房未能取得房地产权属证书,则博基置业公司当然构成违约。

二、博基置业公司应否承担违约责任

虽然博基置业公司构成违约,双方合同中也约定了违约条款,但合同原文为“原告不退房的,被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”现杜某东并未退房,则博基置业应当支付违约金,但该条款并未规定杜某东不退房时的违约金数额或计算方法,在这种情况下是否能支持杜某东的违约金请求?对此实践中是有争议的。有观点认为合同是双方当事人为一定目的而达成的合意,合同中的所有条款都是双方当事人之间的真实意思表示,具有相应的法律效力,双方当事人均受条款约束,如果合同中没有违约条款,就不应当要求当事人承担违约责任;如果违约条款不明确,无法作为据以裁判的依据,则视为双方当事人之间没有约定违约责任,发生纠纷后当事人无权提出违约责任请求。也有观点认为违约责任是法律明文规定的,当事人没有约定违约条款或违约条款不明确并不影响当事人向违约方提出违约责任请求。笔者认同第二种观点,因为《合同法》第一百零七条对于违约责任的规定并不以当事人约定违约责任或违约责任清晰明确为前提,只要当事人存在违约行为,就可以依法追究其违约责任,只不过当事人约定有违约责任且违约责任清晰明确不违反法律规定的依约定判决,反之则依法判决而已。本案中博基置业公司当然构成违约,双方又约定有违约责任,则博基置业公司应当承担违约责任,至于如何计算违约金数额则是另一个层次的问题。

三、如何认定博基置业公司应当支付给杜某东的逾期未办理房地产权属证书的违约金数额

关于逾期未办理房地产权属证书的违约责任,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款明确规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案属于双方没有约定违约金的具体数额,也没有约定计算方法,违约金难以确定,法院可以按照上述规定判决。但该条款仅规定了参照标准,却没有给这个标准规定上限,也就是说可以将该条款理解为按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准一直计算下去,而不论这样计算下来的违约金实际数额与当事人因违约而遭受的损失相比是否畸高,是否显失公平,一审法院就是按照这个思路判决博基置业公司支付杜某东逾期未办房地产权属证书违约金,从2013年12月10日起算至原告取得房屋权属证书条件成就之日止。

《合同法》第五条规定:“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”公平原则是民法的一项基本原则,它要求当事人在民事活动中以社会正义、公平观念指导自己的行为,衡平各方利益,同时以社会正义、公平观念来处理当事人之间的纠纷。公平原则表现在违约责任上就是既要维护守约当事人的合法权益,让其因违约方违约造成的损失得到充分弥补,又要避免违约方因其违约行为承担远高于其所造成损失的违约金。这也就是为什么《合同法》第一百一十三条规定“……损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”为了衡平当事人利益,《合同法》第一百一十四条进一步规定“……约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释二》)第二十九条又对《合同法》第一百一十四条进一步解释到:“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”虽然《合同法》第一百一十四条和《合同法解释二》第二十九条针对的是双方约定的违约金过高或过低的情形,并非严格对照本案中双方没有约定违约金数额,由法院依法裁判的情形,但不言而喻其所体现出的公平公正原则和利益衡平原则是相通的,其条款是可以参照适用到本案中的,二审法院据此改判博基置业公司支付杜某东逾期未办理房地产权属证书的违约金总额不超过该违约行为可能给杜某东造成的最大损失即购房款的30%是可行的。

编写人:河南省南阳市中级人民法院 陈立丽