9商品房销售合同面积与实际面积不符时如何处理

——李某坤、陈某梅诉平远县盛世富港房地产开发有限公司商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省梅州市平远县人民法院(2017)粤1426民初403号民事判决书

2.案由:商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告:李某坤、陈某梅

被告:平远县盛世富港房地产开发有限公司

【基本案情】

2011年5月14日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》(合同编号:2011-05-××)和《合同补充协议》,原告自愿认购被告开发的位于广东省平远县大柘镇平兴路优山美地第E2-1幢10层××号房,合同约定建筑面积175.59平方米,其中套内建筑面积149.20平方米,该商品房属预售,房屋单价为每平方米人民币3358.59元,总金额为人民币589735元。约定付款方式为一次性付款,并约定2011年7月9日前支付全部房价款。约定房屋交付时间为2012年7月31日前。面积确认及面积差异处理(略);《合同补充协议》第一条对《商品房买卖合同》中面积确认及面积差异处理补充约定(略)。合同签订后,原告于2011年7月9日付清了全部购房款,被告于2012年7月7日将房屋交付给原告使用。2015年8月3日,平远县房地产管理局收到被告提交的涉案房屋办证所需的资料,2015年8月3日,房地产权属登记部门为该房屋进行了权属登记,并颁发了房地产权属证书(粤房地权证平远县字第A-00011237号)。2015年8月28日,原告收到由被告公司代为发放的房地产权属证书。该房地产权属证书显示涉案建筑面积170.69平方米,套内建筑面积145.20平方米。该房屋产权证上实际登记建筑面积比合同约定建筑面积少4.9平方米,实际登记套内建筑面积比合同约定套内建筑面积少4平方米。据此确定被告多收原告购房款16457.09元(3358.59元×4.9平方米﹚。2015年3月12日,原告向被告发出《关于给付房屋面积差额及延付产权证违约金的申请》,要求被告对延期办理房产证及房屋面积差异退款一事作出处理,双方因此发生纠纷,原告为此诉至本院,提出上述诉请。

【案件焦点】

1.关于原告请求被告应承担至房产证登记日止的违约金问题;2.关于被告违约金请求是否超过诉讼时效问题;3.关于原告要求被告支付超出产权登记面积部分的购房款人民币16457.09元及利息4295.30元的问题。

【法院裁判要旨】

广东省梅州市平远县人民法院经审理认为:原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示,该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效,原、被告双方均应按合同约定的内容全面履行相应义务。按照《商品房买卖合同》第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2015年8月3日才将办证所需资料提交产权登记机关备案,并非在合同约定的期间内履行协助办证义务,已构成违约。被告关于违约金请求已超过诉讼时效的抗辩,因被告的违约行为一直处于持续状态,从2015年8月3日被告违约行为结束之日起算原告在两年内起诉,应认定为未超过诉讼时效。关于原告要求被告支付超出产权登记面积部分的购房款人民币16457.09元及利息4295.30元的请求,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,因原、被告双方签订的《合同补充协议》第一条第一项、第二项约定了面积误差绝对值在0.6%以上(含本数)至3%以内(含本数)的,原、被告双方按产权登记面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税,多退少补;面积误差比绝对值超过3%时,被告只需返还面积误差比绝对值减少3%(不含本数)部分的房价款及相应的利息。综上所述,广东省梅州市平远县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定,判决如下:

一、被告平远县盛世富港房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李某坤、陈某梅支付因逾期提交办理涉案房屋权属登记所需资料给产权登记机关备案的违约金人民币44583.97元;

二、被告平远县盛世富港房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李某坤、陈某梅返还超出产权登记建筑面积部分的购房款16457.09元,以及利息3080.11元;

三、驳回原告李某坤、陈某梅的其他诉讼请求。

【法官后语】

商品房买卖一直是社会热点问题,在今天不断发展的同时,也暴露出一些问题。其中面积问题是近年来商品房买卖和交易的常见疑难问题,因此产生不少纠纷。如何处理面积差异纠纷,对房地产法律研究和实务,维护房地产市场健康发展起到重要作用。面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大缘由。因为目前的房屋销售主要以预售方式为主,这种方式的主要优势为:一是对开发商的投入要求较小;二是购房者通常可以享受到较大的优惠,但是预售时的面积是在图纸上测出来的,与实际完工的房屋面积肯定会存在误差。面积是房屋使用价值和房屋交易价值的基础,因商品房买卖面积误差问题而引发的纠纷,本案是典型的案例。关于面积误差问题的处理原则,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条已作出了明确的规定,主要包含两层意思:一、出卖人交付的商品房因面积误差发生纠纷诉至法院,合同有约定的按合同约定处理;二、合同没有约定的,以面积误差比绝对值在3%(包含3%)以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准。从法律上讲,出卖商品房出现面积误差属于标的物的瑕疵,如该房屋已经交付,即瑕疵给付。依据《合同法》第一百零七条的规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房产公司交付的房屋不符合约定,买受人就有权拒绝接收,直至房产符合约定,如果由于房产公司的不当交付造成买受人的损失,还可以要求其赔偿。考虑到商品房建设过程中不可避免地会出现合理的误差,同时也是为了避免出现买受人动辄退房的现象,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》参照建设部《商品房销售管理办法》规定了3%的合理比率。应该说,这一规定大大提高了人民法院对商品房买受人合法权益的保障力度。但实践中,当事人在合同中往往约定有“多退少补、按实结算”“以产权登记部门实测面积为准”等类似条款,这是否属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的“合同有约定的,按照约定处理”的情形?如果属于这种情形,当出现面积误差过大以至于明显不合理时,是否仍然可以简单套用“当事人另有约定除外”的规则?所以笔者认为,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

编写人:广东省梅州市平远县人民法院 迟宝良