12附条件解除合同中对条件的审查与认定

——佛山市三水区兆辉房地产有限公司诉潘某梅、邓某生商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省佛山市三水区人民法院(2017)粤0607民初2764号民事判决书

2.案由:商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告:佛山市三水区兆辉房地产有限公司(以下简称房产公司)

被告:潘某梅、邓某生

【基本案情】

原告房产公司与被告潘某梅于2015年8月27日签订《购房合同》,约定:“首付20万元,余款30万元按揭支付。”合同签订后,潘某梅支付了全部房款,房产公司向潘某梅交付了房屋。此后,因潘某梅未按期偿还银行贷款,银行依照其于2013年3月1日与房产公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》中关于“房产公司对银行在楼宇的全部抵押贷款承担连带责任”的约定,起诉潘某梅与房产公司,要求潘某梅偿还全部贷款本息320000元,房产公司承担连带责任。法院经审理予以支持。判决生效后,房产公司履行了320000元的担保义务。

2017年6月3日,房产公司根据其与潘某梅签订的《购房合同补充协议》第四条关于“买受人未能履行其向银行机构应尽的义务,令出卖人作为担保责任人承担担保责任而导致的出卖人损失,概由买受人承担,同时自银行机构向出卖人发出承担担保责任通知之日起,或自出卖人知道买受人逾期付款之日起,视买受人根本违约,出卖人有权解除该合同及本补充合同,买受人须按总房价款的30%向出卖人支付违约金”之约定,要求潘某梅支付代偿的320000元,并解除双方《购房合同》,由潘某梅返还房屋,支付违约金150000元。

【案件焦点】

是否应支持解除合同、返还房屋、支付总房价款30%的违约金的诉请。

【法院裁判要旨】

广东省佛山市三水区人民法院经审理认为:本案主要涉及以下法律问题:一、原告履行担保责任后的追偿权问题;二、原告能否依照《购房合同补充协议》第四条第四项之规定,行使合同解除权;三、原告能否依照《购房合同补充协议》第四条第四项之规定,要求被告按照总房价款的30%支付违约金。四、原告因本案而支付的律师费用是否应该由被告方承担。对此,本院具体分析如下:

关于追偿权问题。本案中,因被告未按照其与中国建设银行佛山市三水支行签订的《借款合同》的约定,向中国建设银行佛山市三水支行偿还借款。中国建设银行三水支行依照其于2013年3月7日与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》,向本院提起诉讼,要求原告承担担保责任。原告依照本院生效的(2017)粤0607民初852号民事判决书于2017年6月8日向本院支付了包括被告所欠借款本金利息在内的执行款323577元,本院实际执行原告317322元。在原告履行担保义务后,原告有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定,向被告主张追偿权。原告诉请被告支付代偿款317322元,及从2017年6月8日起至实际履行之日止,按照中国人民银行同期贷款利率赔偿利息损失的请求,本院予以支持。

关于原告是否享有合同解除权以及违约金请求权问题。首先,本案中存在两个合同关系,一是原告与被告潘某梅之间的房屋买卖合同关系,二是被告与中国建设银行佛山三水支行之间的借款合同法律关系。在房屋买卖合同关系中,被告已经履行了全部的付款义务,并不存在合同违约行为。在借款合同法律关系中,被告未按照合同约定,履行还款义务,存在违约行为。其次,原告与中国建设银行佛山三水支行签订的《楼宇抵押贷款合作协议》,签订于2013年3月7日,而原告与被告之间的《购房合同》以及《购房合同补充协议》签订于2015年8月27日,从现有证据看,并无证据证明原告在与被告潘某梅签订房屋买卖合同时,将其两年前与中国建设银行佛山市三水支行签订的《楼宇抵押贷款合作协议》告知被告,在被告与中国建设银行佛山市三水支行签订的借款合同中,原告也没有以保证人的身份签字,而《购房合同补充协议》第四条第四项“买受人未能履行其向银行机构应尽的义务(包括但不限于拖欠银行的月供款),令出卖人作为担保责任人承担担保责任而导致的出卖人损失,概由买受人承担,同时自银行机构向出卖人发出承担担保责任通知之日起,或自出卖人知道买受人逾期付款之日起,视买受人根本违约,出卖人有权解除该合同及本补充合同,买受人须按总房价款的30%向出卖人支付违约金”之规定,属于附条件解除合同之约定。在该项条件成就时(被告未按期偿还借款,原告履行了担保责任),原告享有合同解除权。但从本案情况来看,被告并不知晓该条件的具体内容,被告对该条件成就时的法律后果,亦缺乏明确预知。而本案中该条件成就的法律后果是,被告不仅应当承担逾期偿还银行贷款的违约责任,还要承担房屋买卖合同中解除合同、支付高额违约金的违约责任,尤其在目前三水区房价上涨的情形下,被告还须承担较大房屋升值损失。法律应遵循常理,当事人只有在知晓合同条款时,才负有诚实履行义务。本案中,由于原告未将其两年前与中国建设银行佛山市三水支行之间的《楼宇抵押贷款合作协议》告知被告,被告并不知道其与中国建设银行佛山市三水支行之间的借款合同中还存在原告的担保关系。因此《购房合同补充协议》第四条第四项之约定,内容不明确,对被告不具有约束力。原告要求解除《商品房买卖合同》以及补充合同,要求被告按照总房价款的30%支付违约金的请求,本院不予支持。

关于律师费及二被告应否承担连带责任问题。由于本案诉讼,是原告代替被告履行借款合同责任后,而行使追偿权诉讼。原告支付的律师费属于其实际损失,被告应当予以赔偿。原告诉请被告赔偿律师费损失24363.62元的请求,本院予以支持。被告邓某生与被告潘某梅属于夫妻关系,依法应对本案中的民事责任承担连带责任。

综上,广东省佛山市三水区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条第一款、第四十条,《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定,判决如下:

一、被告潘某梅、邓某生在本判决生效之日起十日内支付原告佛山市三水区兆辉房地产有限公司代偿款317322元,并按中国人民银行同期银行贷款利率赔偿原告佛山市三水区兆辉房地产有限公司自2017年6月8日起至实际付清之日止的利息损失;

二、被告潘某梅、邓某生在本判决生效之日起十日内赔偿原告佛山市三水区兆辉房地产有限公司律师费损失24363.62元;

三、驳回原告佛山市三水区兆辉房地产有限公司的其他诉讼请求。

【法官后语】

在审理过程中,对是否支持解除合同、返还房屋、支付总房价款30%的违约金的诉请,存在争议。第一种观点认为,《购房合同补充协议》第四条之约定属于附条件解除合同,现潘某梅违约,银行已起诉,房产公司履行了担保义务,解除条件已经成立,应予支持。第二种观点认为,《购房合同补充协议》第四条属于格式合同条款,潘某梅与房产公司签约时不知晓房产公司与银行存在担保关系,对担保关系的法律后果缺乏实际认知与预判,且解除条件成立后的法律后果显失公平,明显损害潘某梅利益。因此,第四条之约定属于无效,应驳回房产公司该项诉请。

笔者同意第二种观点,分析如下:

首先,本案中存在三个合同关系,一是潘某梅与房产公司之间的房屋买卖合同关系;二是潘某梅与银行之间的借款合同法律关系;三是银行与房产公司的保证合同关系。在房屋买卖合同法律关系中,潘某梅已经履行了全部的付款义务,并不存在合同违约行为。在借款合同法律关系中,潘某梅未按照合同约定,履行还款义务,存在违约行为。在保证合同法律关系中,该保证合同性质上属于最高额保证合同,它是概括性地就特定项目发生的债务提供担保,债务人并未特定化。房产公司履行担保义务后,依法享有对潘某梅的追偿权。存在的问题是,房产公司是否还享有《购房合同》的解除权和违约赔偿请求权。

其次,《购房合同补充协议》第四条之约定属于附条件解除合同之约定。在该项条件成就时(潘某梅未按期偿还借款,房产公司履行了担保责任),房产公司享有合同解除权。但本案中,房产公司与银行签订《楼宇抵押贷款合作协议》的时间是2013年3月1日,而房产公司与潘某梅之间的购房合同以及补充协议时间是2015年8月27日,相距两年多。从现有证据看,并无证据证明房产公司在与潘某梅签订《购房合同》时,将其两年前与银行签订的《楼宇抵押贷款合作协议》告知潘某梅,在潘某梅与银行签订的借款合同中,房产公司也没有以保证人的身份签字。可见,潘某梅并不知晓该条件的具体内容,对该条件成就时的法律后果,亦缺乏明确预知。本质上,该条约定属于未经充分协商和自由选择的条款,缺乏合意基础。法律应遵循常理,当事人只有在知晓合同条款时,才负有诚实履行义务。因此,该《购房合同补充协议》第四条之约定缺乏合意基础,对被告不具有约束力。

最后,该《购房合同补充协议》第四条属于格式条款,法律后果显失公平,应属无效。若第四条成立,潘某梅不仅应当承担《借款合同》中逾期偿还银行贷款的违约责任,还要承担《购房合同》中解除合同、支付总房款30%的高额违约金的违约责任,尤其在当地房价大幅上涨情形下,潘某梅还须承担较大房屋升值损失。这明显不利于潘某梅利益,不合理加重了潘某梅的责任,依照《合同法》第三十九条、第四十条之规定,应属无效。

编写人:广东省佛山市三水区人民法院 黄凤腾