13《合同法》第九十四条第四项中“违约行为”应当理解为订立合同当事人一方的行为违反合同双方之间的约定

——泰州广城房地产开发有限公司诉邱某辉商品房买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省泰州市中级人民法院(2017)苏12民终578号民事判决书

2.案由:商品房买卖合同纠纷

3.当事人

原告(上诉人):泰州广城房地产开发有限公司(以下简称广城房地产公司)

被告(被上诉人):邱某辉

【基本案情】

广城房地产公司与邱某辉于2009年12月31日签订《商品房买卖合同》,约定:广城房地产公司将其位于泰州市九龙镇九龙路18号第12幢3单元××号房屋及附属用房出售给邱某辉,总房价为242347元。协议约定付款方式为银行按揭付款。同日,双方签订补充协议一份,约定:“二、付款方式:买受人于2009年12月31日前向出卖人支付首期房款人民币49347元,除上述首付款外,其余房款总计人民币193000元,被称作按揭款,由买受人于2010年1月7日向银行申请按揭贷款,贷得款项用于向出卖人支付房款……四、买受人未经出卖人同意,擅自迟延任何一期付款达三个月的,则出卖人有权解除《商品房买卖合同》,所引起的损失由买受人承担”。2010年2月1日,中国建设银行股份有限公司泰州分行(以下简称建行泰州分行)与邱某辉及案外人钱某芳签订《个人住房(商业用房)借款合同》,合同金额193000元,用于向广城房地产公司购买坐落于泰州市海陵区九龙镇水岸豪庭12号楼××室的房产,同时约定以该房产作为合同项下借款的抵押担保,广城房地产公司为合同项下的借款做连带责任担保。建行泰州分行依约向邱某辉发放193000元借款,该借款于2010年2月1日经由邱某辉在建行泰州分行开设的账号支付给广城房地产公司,后因邱某辉未能按《个人住房(商业用房)借款合同》约定,及时办理房屋抵押权登记,建行泰州分行认为邱某辉及案外人钱某芳构成违约诉至江苏省泰州市海陵区人民法院。江苏省泰州市海陵区人民法院判决邱某辉、钱某芳向建设泰州分行偿还借款本金人民币133656.28元及利息,广城房地产公司承担连带保证责任,其在清偿后有权向邱某辉、钱某芳追偿。该判决书生效后,建行泰州分行向广城房地产公司申请强制执行,一审法院扣划被执行人广城房地产公司银行存款163565.28元。现广城房地产公司认为邱某辉未依据合同约定及时偿还银行按揭贷款,致使购房按揭贷款被法院从广城房地产公司账户内扣划,邱某辉的行为已经构成根本违约,要求解除双方之间的合同。

【案件焦点】

案涉《商品房买卖合同》能否解除。

【法院裁判要旨】

江苏省泰州市海陵区人民法院经审理认为:从《合同补充协议》的内容来看,涉讼的《合同补充协议》系双方对购房款项给付方式及时间进行的约定,双方将购房款分为首期房款及按揭款两期,并分别约定了两期款项交付的时间,协议中并未涉及银行按揭贷款的还款时间,广城房地产公司认为《合同补充协议》中第四条的延期付款系针对邱某辉偿还银行按揭贷款而言,与《合同补充协议》的总体内容不相符。其次,从《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的履行来看,根据广城房地产公司当庭陈述及一审法院(2015)泰海商初字第0163号民事判决书查明的情况,双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》后,邱某辉依据双方之间的协议约定,在银行放贷后已依约将款项支付给广城房地产公司。双方签订的《合同补充协议》中约定的行使合同解除权的条件,只限于邱某辉逾期给付购房款。江苏省泰州市海陵区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决:

驳回原告泰州广城房地产开发有限公司的诉讼请求。

广城房地产公司不服,提起上诉。江苏省泰州市中级人民法院经审理认为:一、关于约定解除的审理意见,同意一审法院的意见。二、关于法定解除的上诉理由,《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”,当事人可以解除合同。这里的“违约行为”应当理解为当事人一方的行为违反双方签订的合同,而并非当事人一方违反其与案外人签订的其他合同。本案中,双方签订的合同为《商品房买卖合同》及《合同补充协议》,广城房地产公司起诉所依据的法律关系也是双方的商品房买卖合同关系。邱某辉在履行《商品房买卖合同》及《合同补充协议》过程中并不存在违约行为,只是由于其逾期偿还银行借款,导致广城房地产公司承担了担保责任。广城房地产公司完全可以通过向邱某辉追偿等合法途径实现自己的权益。广城房地产公司以合同目的无法实现,认为一审法院适用法律错误的上诉理由,不予采信。江苏省泰州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决:

驳回上诉,维持原判。

【法官后语】

本案中上诉人诉讼请求解除合同的请求权基础集中在两个方面,一个是《合同法》第九十三条的约定解除;另一个是《合同法》第九十四条的法定解除,具体到本案中上诉人主张适用的是第九十四条第四项。判决书的说理部分即围绕上述两个法条展开。对于约定解除,因双方对“首期”的适用情形约定明确,故对双方合同中第四条的“任何一期”中“期”的范围就应当是“首期”房款及按揭贷款两项。邱某辉经银行贷款,银行已经将按揭贷款足额打入上诉人的账户,足以证明邱某辉已履行合同义务,上诉人以《合同法》第九十三条作为请求权基础就不存在了。对于法定解除,《合同法》第九十四条第四项规定,当事人解除合同的条件是“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。这里就需要分析邱某辉不向银行偿还贷款的行为能否认定为其与上诉人之间的合同“不能实现合同目的”。首先,上诉人与被上诉人达成商品房买卖合同的目的即以出卖商品房为手段达到获利购房款。在合同履行过程中,被上诉人已经以首付和按揭贷款的形式足额向上诉人支付了购房款,从这一角度出发,被上诉人已经履行了合同的义务,上诉人订立合同的目的已经实现。至于后来因被上诉人未能偿还银行贷款导致上诉人账户被扣划,并不影响上述行为的定性。其次,从文义解释来说,《合同法》第九十四条第四项规定的适用情形为“迟延履行债务”或者“有其他违约行为”。从上面的分析得知被上诉人不存在迟延履行债务的问题。那么被上诉人的行为能否构成“其他违约行为”?承办人认为,“违约行为”的适用客体应当是当事人双方订立的合同,而不是当事人与他人订立的合同。韩世远教授在《合同法总论》中认为,“(合同)不完全履行,即债务人虽以适当履行的意思进行了履行,但其履行不符合法律的规定或合同的约定”。这里强调的意思也是限于当事人之间的合同,并不涉及案外人。被上诉人在与上诉人订立合同后也并未有违反合同约定的行为,因此不能认定被上诉人对银行违约的行为构成其与上诉人之间的合同“不能实现合同目的”。

值得一提的是,在其他法院的判决中认定上述行为属于“不能实现合同目的”的情形,承办人认为上述判决值得商榷。

编写人:江苏省泰州市中级人民法院 田扬