一、商品房预售

1房屋买卖预约合同的司法认定和违反预约的处理

——张某诉北京宝苑房地产开发有限公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市顺义区人民法院(2017)京0113民初18807号民事判决书

2.案由:商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告:张某

被告:北京宝苑房地产开发有限公司(以下简称宝苑公司)

【基本案情】

涉诉房屋位于北京市顺义区天竺镇薛大人庄村丽来花园项目。该项目由宝苑公司开发建设。张某欲购买涉诉房屋,2015年10月27日,宝苑公司(甲方)与张某(乙方)签订《诚意金协议》一份。双方约定:1.乙方同意于本协议签订当日,向甲方支付诚意金,乙方支付的诚意金金额为人民币贰拾万元;2.甲方承诺,在乙方向甲方按时足额支付诚意金,且未要求退还的情况下,乙方在甲方指定的时间内成功认购房屋的,甲方可就乙方选定的该项目一套房屋在选定房屋销售价格的基础上给予乙方人民币20万元的优惠……3.乙方在甲方指定的时间内认购房屋并签署《认购书》时,乙方所付诚意金自动转为《认购书》项下的认购定金……5.3乙方承诺其应按照相关主管部门的要求如实填写购房申请文件及提供购房所需的材料,若乙方未按照相关主管部门的要求如实填写购房申请文件,及/或未提交或未依相关部门的要求提交提供其购房所需的材料、文件及/或由于乙方其他行为或原因导致相关主管部门未能于《认购书》签订之日起十个工作日内对乙方之居民家庭购房资格作出审核结果的,则自审核期限届满之日,甲方有权解除《认购书》,另行处分该商品房,乙方已支付的认购定金不予退还……6.乙方如在就选定房屋签署《认购书》前提出解除本协议,须书面通知甲方,本协议自乙方的书面通知实际到达甲方时解除,甲、乙双方在本协议项下的权利义务均终止……

同日,张某作为认购人与出卖人宝苑公司签订《北京市商品房认购书》(以下简称《认购书》)及《补充协议》。

张某于2015年10月27日向宝苑公司缴纳涉诉的20万元。

此后,因张某未按期提交相关材料宝苑公司于2016年2月23日向张某发出《解除<北京市商品房认购书>通知书》,通知解除《认购书》及相关协议。现双方因涉诉认购书的解除以及后续事项的处理发生争议。

【案件焦点】

1.原、被告双方所签订的涉案合同是否属于预约;2.违反预约应当如何处理。

【法院裁判要旨】

北京市顺义区人民法院经审理认为:双方当事人在该认购书和补充协议中对房屋的基本情况包括房屋所处位置、面积、价款计算方法以及签署本约等问题进行了明确约定。双方所签《认购书》及《补充协议》在法律性质上属于预约,也系双方的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,应属合法有效。

因张某未按期提交相关材料,2016年1月26日,宝苑公司向张某寄送《催交购房材料通知》,通知其于2016年2月2日前向宝苑公司提交购房资格审核主管部门审核购房资格所需材料。2016年2月2日前,张某仍未按期提交上述相关材料。宝苑公司于2016年2月23日向张某发出《解除<北京市商品房认购书>通知书》。2月24日张某签收。根据双方所签《认购书》以及相关《补充协议》的约定,张某未按期提交购房所需材料,宝苑公司按照认购书以及补充协议的约定通过向张某发出解除通知书的方式行使解除权。根据相关法律规定以及本案所查明的事实,法院认定涉诉认购书及补充协议于2016年2月24日解除。

预约是合同的一种,对双方当事人都有约束力,双方当事人都应本着诚信原则进行履约,违反预约当然构成违约,违约方应承担违约责任。具体到本案中,按照双方所签《诚意金协议》的约定,张某认购了涉诉房屋并签署了《认购书》,故其所付诚意金自动转为《认购书》项下的认购定金。根据双方举证质证情况以及庭审查明的相关事实,本院认为导致合同无法继续履行的原因在于张某未按照认购书和相关补充协议的要求提交购房所需材料。现张某在本案中以其起诉所主张的理由要求宝苑公司退还涉诉的20万元,有违双方所签《认购书》以及《补充协议》的相关约定和相关法律规定。张某的诉讼请求没有事实和法律依据,本院不予支持。

北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条,参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定,作出如下判决:

一、确认原告张某与被告北京宝苑房地产开发有限公司就涉诉房屋所签的《北京市商品房认购书》及《<北京市商品房认购书>补充协议》于2016年2月24日解除;

二、驳回原告张某的其他诉讼请求。

【法官后语】

该案涉及房屋买卖预约的司法认定以及出现违约行为时相关问题的处理,具体分析如下:

一、关于预约的司法认定

契约可分为预约和本约。本约即指正式合同,当事人直接可据此要求相对方履行约定的义务。预约则是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本约合同达成的书面允诺或协议。预约是谈判期间对未来事项的预先规划,内容应包含将来订立本约的基本条件和基本内容。关于房屋预售的认购书、意向书、允诺书等,具体内容一般包括:双方当事人的概况;房屋的基本情况包括房屋所处位置、楼层、大致面积;价款计算方法;签署本约的时间约定。而关于房屋实际面积与约定误差的处理、价款支付方式、房屋交付等其他重要条款尚未订立、此类认购书并非本约,但符合预约的特征。

具体到本案中,宝苑公司作为出卖人与买受人张某就涉诉房屋签订了《认购书》及相关《补充协议》。双方当事人在该认购书和补充协议中对房屋的基本情况包括房屋所处位置、面积、价款计算方法以及签署本约等问题进行了明确约定。双方所签认购书及补充协议在法律性质上属于预约,也系双方的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,应属合法有效。

二、违反预约约定行为的认定及处理

合同解除是司法实践中运用十分广泛的一项制度,且违约解除作为违约救济的一种方式,可以产生合同终止等法律效果,直接关系到当事人订约目的的实现。按照我国合同法的相关规定,合同解除分为法定解除和约定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《合同法》第九十三条规定:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。《合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。一方违约时,守约方依照合同法的上述相关规定可以行使解除权。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。预约是合同的一种,对双方当事人都有约束力,双方当事人都应本着诚信原则进行履约,违反预约当然构成违约,违约方应承担违约责任。

具体到本案中,宝苑公司于2016年2月23日向张某发出《解除<北京市商品房认购书>通知书》,通知解除《认购书》及相关协议。2月24日张某实际签收了上述解除通知书。根据双方所签《认购书》以及相关《补充协议》的约定,张某未按期提交购房所需材料,宝苑公司按照认购书以及补充协议的约定通过向张某发出解除通知书的方式行使解除权。根据相关法律规定以及本案所查明的事实,本院认定涉诉《认购书》及《补充协议》于2016年2月24日解除。张某所缴纳的20万元的退还问题有明确约定。根据《合同法》第一百一十五条的规定:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。现张某在本案中以其起诉所主张的理由要求宝苑公司退还涉诉的20万元,有违双方所签《认购书》以及《补充协议》的相关约定和相关法律规定,故其诉讼请求没有事实和法律依据。

编写人:北京市顺义区人民法院张鹏飞