2能否依据房产买卖预约合同向开发商要求交付房产

——刘某举诉章丘市城市建设综合开发公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

山东省济南市章丘区人民法院(2016)章民初字第126号民事判决书

2.案由:房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告:刘某举

被告:章丘市城市建设综合开发公司

【基本案情】

2009年6月22日,由甲方山东财政学院代表该院购房教职工与乙方章丘市城市建设综合开发公司签订合同,甲方同意购买乙方位于圣井办事处山东财政学院章丘新校区附近开发建设的商品房。本项目为交钥匙工程,教工宿舍交付使用前的所有事宜,如征地、勘察、规划、报建、招投标、施工、监理、材料和设备供应,以及安装、验收等,均由乙方按照有关规定组织实施并办理相关手续。教工宿舍每平方米2300元。关于房款交付,本协议签订20天后,甲方支付乙方该协议总价款的50%;主体封顶且经质量监督部门初步验收合格15日内甲方再支付乙方房款总额的35%;全部教工宿舍竣工验收合格后15日内甲方再付乙方房款总额的13%,余款2%留作房屋质量保证金。乙方负责办理规划、征地、设计、报建、招投标、施工、预售许可证的办理手续,甲方代表单位保证已接受本单位所有购房职工的委托,作为团购商品房的代表,在授权范围内有权处理购买商品房过程中所有与之相关的事项。开工时间:2009年6月30日前,竣工时间:2010年6月31日前。(注:协议书如此写,笔误)。特约条款:乙方开发的房产在办理完商品房预售许可证后由甲方住户与乙方直接签订商品房销售合同;商品房销售合同采用当地房管部门要求使用的合同并符合本合同的基本的要求。违约责任,如因甲方资金不到位影响工期进度致使延误工期造成的经济损失由甲方负责,拖欠部分按同期银行贷款利息向乙方赔付。如因乙方原因逾期交房,延期90日内按已付款总额的同期银行贷款利息向甲方赔付。逾期90日以上,每延期一天,乙方应按照已付购房款总额的0.04%向甲方支付违约金。另外,该协议书还有四个附件,分别为:一、《山东财政学院教职工宿舍规划设计方案》(待定),二、《新校区教工宿舍建设标准》,三、《山东财政学院教工宿舍开发费用清单》,四、《山东财政学院教工宿舍建设购房职工授权委托书》。

2009年6月22日,原告交购房定金2万元,2009年7月27日交房款144450元,合计164450元,被告为其出具收据。该收据载明系10号楼一单元西户××的房款。后原告刘某举与山东财政学院另外两名工作人员陈某琴、朱某通过学院建房领导小组进行了调房,具体是刘某举将其所选房屋转给了陈某琴,朱某将其所选房屋转给了刘某举,朱某放弃购房。

山东财政学院代表原告与被告签订协议书后,被告并没有按期开工建设。2011年6月2日,在章丘市国土局的挂牌出让活动中被告竞得本案所涉土地的国有建设土地使用权。2011年11月22日,被告办理了本院所涉土地的土地使用权,用途为居住。因为被告迟迟不能开工,许多教职工退了房子,最后确定盖7栋楼,并进行了二次选房。2012年11月,被告就本案所涉工程开始施工,并作出“财大花园工程形象进度计划承诺”,系对所建7栋楼进度的承诺:2013年1月31日完成一层主体,2013年12月31日前竣工验收交钥匙。但所建楼房实际系于2014年9月通过竣工验收。

2014年2月28日,被告取得本案所涉楼房的《商品房预售许可证》。原告因房屋单价与协议书不符,未与被告签订商品房销售合同,遂诉至本院,要求被告交付房屋并承担相应违约金。

【案件焦点】

山东财政学院代表原告与被告签订协议书的性质认定,是预约合同,还是房屋买卖合同。

【法院裁判要旨】

山东省济南市章丘区人民法院经审理认为:本案的关键是对原、被告双方所签订协议书的性质认定,原、被告的购房活动并不是典型意义上的卖房、购房,实际上是由学校出面,找一家有资质的房地产开发公司建房,由学校组织分房,学校的权力较大,设有购房领导小组,有点类似于以前单位自行建房,是一种半市场化行为,此点从原告不经过被告,而是通过学院购房领导小组即与朱某、陈某琴进行调房也可看出。

但是,原、被告所签协议书,究竟是一份预约合同(为签订本约合同而订立的合同),还是本约合同,还是得依据本院认定的事实及相关法律、法规来认定。经全面分析,法院认为本案所涉协议书,应认定系预约合同,理由如下:

一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》(建设部2001年发布)第十六条规定:“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房的价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的办法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”本案中,原告与被告所签订的协议书并不具备该办法规定的主要内容,如商品房的基本状况不清楚,并且开始计划是建设20栋楼,后来最终建成7栋楼,付款方式按工程进度付款,像建设工程合同的付款方式,有开工日期、竣工日期,但无交房日期,却约定了逾期交房的违约责任,等于没有约定,被告所作“财大花园工程形象进度计划承诺”所称的2013年12月31日前竣工验收交钥匙,并不能作交房日期理解,因为协议书第二条规定,该工程为交钥匙工程,应系指完成工程所有工序,达到交房要求。协议书也没有该办法第十六条规定的第七项、第八项、第九项三项内容,因此说,原、被告所签团购协议书不具备商品房销售合同的主要内容,虽然被告依据该协议书收取了部分房款,是一种违法行为,但该协议书从性质上来说,仍应认定为是一份预约合同。二、原、被告签订该份协议书时,被告并没有取得建设用地使用权,被告并不具备预售房屋的权利,预售房屋必须在取得房屋预售许可证的前提下,所签售房合同才是有效的。三、从该份协议书的命名上来看,是一份协议书,并没有直接命名为房屋买卖合同,虽然是内容决定形式,但也可看出双方签订时的初衷。四、该份协议书第十条规定了特约条款:乙方开发的房产在办理完商品房预售许可证后由甲方住户与乙方直接签订商品房销售合同;商品房销售合同采用当地房管部门要求使用的合同并符合本合同的基本的要求。从该条也可反映出,双方也知道该协议书并非正式的商品房销售合同,商品房销售合同须在被告具备相应的法定条件后再予以签订,也使得该份协议书具备了预约合同的特征。五、原告未按协议书规定交清房款。

综上,一审法院认为,原、被告所签协议书在性质上是一份预约合同,原告并不能以此主张被告交付房屋,遑论支付违约金。因此,本案应驳回原告的诉讼请求。

山东省济南市章丘区人民法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,参照《商品房销售管理办法》第十六条,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,作出如下判决:

驳回刘某举的诉讼请求。

【法官后语】

关于预约合同的规定,最早见于2012年5月10日最高人民法院公布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条,即“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。该条对预约的效力、违反预约的违约责任和违约救济进行了规定。通常情形下,预约乃约定将来成立一定契约之契约。预约签订后,当事人负有在一定期限内签订本约之义务。违反预约,承担的是违约责任,而非缔约过失责任。在审理商品房买卖合同纠纷中,区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同,要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定,关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍,导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如存在这类情形,一般应认定为预约合同。

本案中,原告委托第三人山东财政学院代表原告与被告签订购房协议书,但是,首先,该协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,商品房的基本状况不清楚,并且开始计划是建设20栋楼,后来最终建成7栋楼,付款方式按工程进度付款,像建设工程合同的付款方式,有开工日期、竣工日期,但无交房日期,却约定了逾期交房的违约责任,等于没有约定,虽然被告依据该协议书收取了部分房款,是一种违法行为,但该协议书从性质上来说,仍应认定为是一份预约合同。其次,该份协议书第十条规定了特约条款:乙方开发的房产在办理完商品房预售许可证后由甲方住户与乙方直接签订商品房销售合同;商品房销售合同采用当地房管部门要求使用的合同并符合本合同的基本要求。从该条也可反映出,双方也知道该协议书并非是正式的商品房销售合同,商品房销售合同须在被告具备相应的法定条件后再予以签订,也使得该份协议书具备了预约合同的特征。最后,原、被告双方签订协议书时,被告并没有取得建设用地使用权,被告并不具备预售房屋的权利。从当时签订协议书的条件来看,被告的真实意思亦是签订一份预约合同,即购房协议书。综上几点,本院判定双方所签协议书为预约合同。

被告违反预约合同,应按上述司法解释追究其违约责任,但原告根据该份预约合同要求交付房屋,在法律上是不能得到支持的。

编写人:山东省济南市章丘区人民法院 刘焕敏