第二节 寻找行业进化样本

经济大变局，已然发生。

2015年，中国GDP增速25年来首次回落至7%以下。同年，中国明确提出“双中高”发展目标，即中国经济长期保持中高速增长，迈向中高端水平。

随着这一关键经济指标的转变，中国经济发展进入了从聚焦“高增长”到聚焦“高质量”的转型发展期。

经济大变局带来行业大变局，每个行业甚至每个企业面临的转型命题，已然迫切。房地产企业更是如此。

行业之变以不同方式寻找未来的“安全感”

经济大变局之下的中国房地产业，有两个关键词：一是规模；二是速度。

2017年，三大龙头房地产企业年度销售业绩均突破5000亿元大关，全年共有17家房地产企业业绩突破千亿元。预计到2020年时，年销售额突破千亿元的房地产企业大概率将超过30家。此外，2017年，排名前100位的房地产企业的合计市场占比历史性地突破50%，市场份额加速集中到少数房地产企业手中。

对“规模化”“高周转”的追求，几乎是所有大型房地产企业的“规定动作”。但在发展方式转型的大势下，这种对规模和周转速度的追求，不过是房地产企业针对未来发展充满不确定性和寻找生存“安全感”的方式之一。

越来越多的大型房地产企业，一方面收获着每年销售业绩100%以上的增长速度，另一方面不得不焦虑，在“面粉贵过面包”成为常态的市场中，下一顿晚餐在哪里。

是的，那些业绩增长速度快，在销售额的年度榜单中迅速爬升的企业，都成了其他同行研究的对象。但高周转和标准化并非唯一出路。在高发展速度的背后，是矛盾和风险的不断累积。

何况，“美好生活需要”与“不平衡不充分发展”之间的矛盾，在房地产行业中的显著表现之一，即一贯追求增长速度、追求企业规模和追求标准化，与人们对住宅产品更精细化和更个性化的需求之间的错位。

在速度和规模之外，房地产企业积极地尝试跨界合作、业务转型和合纵连横，尤其在最近两三年的房地产行业里，越来越成为高频事件，这同样是房地产企业寻找“安全感”的表现。

企业之悟“创新式转型”和“高质量增长”

经济发展风向的转变，令诸多房地产企业措手不及，分化也就由此出现：有仍然以传统模式生存的保守者；有以规模、速度为大的激进者；也有寻求新兴领域的创新者。

规模与速度仍是当前多数房地产企业的选择。碧桂园将2018年的销售目标锚定在7000亿元，而恒大早就提出了到2020年成为“万亿企业”的目标。销售目标的迅速提高，对房地产企业的土地储备能力和速度提出了越来越高的要求。融创内部也曾有“2018年是下乡年”的说法，在核心城市地段抢地越来越难的市场环境下，只能向三四线城市延伸战线。

规模化这条路径，虽可缓一时之焦虑，积聚眼前的资源与财富，但抵达抛物线顶端之后，又该如何可持续生存？百强榜单上的每个房地产企业无不在深入思考。

当经济发展的首要诉求，已从“高增长”转向“高质量”时，房地产行业不仅要实现“房住不炒”，还要“满足人们美好生活需要”。摆在房地产企业面前的时代变化与阵痛，其实已经为自身未来的选择给出了方向：把握社会发展矛盾的变化和时代需求的转型要求，寻找自身的创新式转型之路，踩着经济向高质量发展的节奏，实现企业的高质量增长。

什么是新的时代需求？是“互联网”“智能”“文旅”等“美好生活”的内容与服务。什么是高质量增长？是提高产品质量和生产效率，并非一味求“大”，更要向“强”迈进。

推出“中国原创文旅IP”的蓝光，不仅在企业组织架构上将文旅板块独立出来，专门成立蓝光文旅，而且还迅速地构建起更为多元的、有利于实现产业闭环的战略发展体系。

生命健康、文旅、教育、互联网、智能等多元化的产业布局，不断增强了抗风险能力，还形成了新的业绩增长点，使得蓝光逐步摘下了房地产企业的单一标签，转型成为一家从“人居”到“生命”，提供创新解决方案的综合型企业。

进化之势快、稳、准的“知行合一”方法论

在新的发展命题下，房地产企业需要完成从单纯的居住产品供应商，向美好生活服务商、运营商的身份进化。

与简单的转型不同，这种进化是基因内核稳固前提下的自我生长。这时候，决定企业在进化过程中是被淘汰还是变得越来越好的，是企业的成长性和应变能力，而不只是企业的规模体量，体量太大反而可能成为进化过程中的负担。

以往，房地产市场的发展有着非常明显的周期性。当市场行情向好、赚钱难度较低时，大量的非房地产企业进入，包括能源、化工、矿产、保险、食品等行业的企业，它们纷纷买地新增房地产开发业务；而当房地产行业不景气时，这些房地产企业又以项目转让、股权出让等方式迅速退出市场。

这个现象表明，房地产开发这个行业，过去以资金驱动就基本足够，本身进入门槛并不高，这是给所有房地产企业的警示。但是在另一方面，非房地产企业基于对房地产市场大周期和大趋势的判断而做到“快进快出”，又是当下所有房地产企业应该学会的“生存和进化”之道。

在上市公司2018年的年报季中，蓝光以其“高成长性”获得了行业内外的广泛关注。其在新的经济社会转型发展时期表现出来的良好进化，为房地产企业提供了一套切实可行的转型逻辑参考。

蓝光当前的战略板块构成表明，所有的创新和业务拓展都是围绕“人居蓝光+生命蓝光”的“双擎驱动”模式展开的。

快——无论是企业战略判断、产业拓展还是产品价值升级，各部门的决策都要求迅速利落，想清楚便付诸行动，避免贻误时机。

稳——在任何决策与执行过程中，都有可靠、稳妥的管控机制，确保企业在可控的风险范围内活动。

准——在投资能力上要求精准。进入一个城市就带火一个城市，布局一个业务领域便提升一个行业的关注度。

在这样一个大转折的新时代，在这样一个大变局的房地产行业，我们需要寻找一个践行这种“知行合一”方法论，并获得高质量增长的企业样本。

那么，在具体的企业运作中，蓝光都有哪些值得借鉴之处？支撑其高质量增长的关键点是什么？按照“进化策源—进化路径—进化版图—进化动力—进化价值”的逻辑，我们从企业战略、投资能力、产品打造、产业拓展、人才建设、企业责任等维度，进行了系统梳理，下面来看这样一个高质量增长企业的进化之路，是如何一步步推进的。