第32章 计划赶不上变化

回到凯亚房产公司，见到庄总，把整个经过述说了一遍。

庄总说，这一次出马顺利，王主任那边做的很好，我和那个老王呀我们也是老相识，但是呢一直关系不大好，虽然都不属于同一个房地产公司，每一次做标的我们都会碰到一起，都差不多成为竞争对手。

王主任对你的评价很高的，他说等段时间来这边看你。

哈哈那都是客套话，字画一到，他的心里比啥都明白。

你刚才说邱主任那边你还要再想个办法处理一下，不要看着人家说我们好，我们就骄傲，工作该怎么做还是怎么做。

好的庄总，我明天时间和邱主任单独联系，既然他对我们凯亚物业公司的管理是承认的，我给他打这个电话也没有什么违和感，看看需要一个什么形式，该做的事情我清楚。

好的好的，你在我们凯亚小区说的那个食堂扩大的问题，我给朱经理说过，因为这个问题是你提出来的，老朱的思路啊现在是没有，你和朱经理协商一下，尽快把食堂搞得完整一点。

好的庄总，我明天就和他沟通。

再回到凯亚小区办公室以后，我来到了朱经理办公室，见到朱经理一个人在喝茶，把我去名都小区的一些事情，全部详细的告诉了朱经理以后，朱经理笑着说，真的没想到呀，这个问题就这样定下来啦？

他们只是了解我们，定下来是不可能的。

我也认为这个事情并没有那么简单，既然是公开投标，业主那边的选举都是公开公正的，结果现在还是没有定数的。你下一步怎么办呐？

按照庄总的意思，明天让我单独联系邱主任。

你最起码要想一想邱主任他需要什么东西呀？我们不能说是投其所好吧，那应该有个大致的方向吧？我听那个凯亚小区的物业经理周总说，求这个人不好说呀，现在小区的实际管理者还是邱主任，王主任平常忙的要命，哪有时间搭理小区啊？所以说邱主任的工作应该排在第一位！

邱主任在体制内上班的，那个林主任是做实体生意的，虽然在单位都不是什么领导，他们的要求和王主任就不一样，我晚上再打电话联系一下周总，看他怎么说。

这个事情尽量少联系周总以后，因为这种关系也是我们的竞争对手呀，虽然说他们现在从事着明珠名苑的物业管理暂时解聘，但是他们也是这次招投标在前六名之一呀！假如他们公司老总要求继续拿一下这个项目的话，把所有的政策一下调整就好了！他们毕竟是相处的时间长呀。同样的说来，他们还是具有很强的竞争能力的，首先一条他们是上市公司，在哪个方面都比我们公司要强好多等量级，说他们老总死心塌地的继续做明珠名苑小区物业管理服务的话，其他物业也是没有机会的。

是的朱经理，你这样一分析，我感觉到差一点走错了一步。

害人之心不可有，防人之心不可无啊！既然我们庄总下了那么大的决心，这个项目中标不中标，也关系到你将来能不能去干这个项目经理，这两点加起来说，以后你处理什么事情都要三思而后行，什么事情不要当机立断，这种工作作风在具体工作当中是可以的，但是在大局谋划方面是一个严重的错误。当地地段是要分场合的，分时间段的。

谢谢朱经理谢谢你！

这个你不要谢我，因为明珠名苑拿不下来，庄总也会怪我的，因为你刚刚从事物业管理，这一块没有经验很正常的，我干了八九年了，说没有经验，谁相信呀？所以这个事情搞不好的话，庄总可能会直接问罪于我！

我倒是没想到庄总是这样想的！

老张你不了解我们老总，房地产这么大的事情，他出马没有搞不定的事情。就明都名苑这个小区的物业管理服务，这种小的招投标他都不需要出马，他只是给我们提供一个锻炼的舞台，这个舞台不仅仅是你的，也是我的。

朱经理我明白啦！

你明白什么呀？

我们应该一起把名都名苑这个小区物业管理服务招投标项目拿下来！

哎呀老张你还是没有理解呀，不是一起拿下来，该合则合，该分则分，我们两个人假如说一起去处理这个问题的话，就失去了庄总这样安排的目的。

没听明白，庄总是什么目的呀？

庄总安排我在凯亚小区管理，有安排你一个人去主攻明珠名苑小区，说明他正在安排是有侧重点的，不是单纯的谁干什么就干什么，所以这也是我必须要给你帮忙出主意的一个方面。假如我把庄总的安排单独理解为只负责凯亚小区的物业管理，不去给你出谋划策的筹备小区的招投标事情，这就说明我这个人的悟性太差。

朱经理你说的对，我这个人真的是无情太差！

我不是说你自己悟性太差，我们两个作为凯亚物业管理公司的主要项目负责人，我们以后所有的工作都是一体的，只要在庄总手下干活的人，以后都要有这种大局的概念，只有这样我们才能齐头并进干大事。才是我们庄总希望看到的。

哎呀朱经理我实在是感谢你呀！看来我考虑问题还是欠全面，对说起这个全面的问题来了，咱们凯亚小区的那食堂扩大的问题，我给朱经理商量一下，看看我们怎么能稳步的推进一下。

这个问题我给社区和街道已经反映过了，食堂不仅仅是局限在我们小区的居家养老和我们物业的吃饭问题，我看了看国家居家养老中心服务政策，是鼓励我们物业一起来合作开发居家养老业务，社区和街道这边正在给我们争取国家补助这一块，我们会按照国家政策的要求，一步一步来正规我们的居家养老服务中心的建设。这对于社区和街道来讲也是一个很大的民心工程，我们就趁这个国家政策的东风，把养老中心设立在我们小区是再好不过的事情啦！

这样最好了朱经理，有了国家政策的支持，我们的食堂改革应该是搭上了居家服务的顺风车。

老张你说一下我们小区的管家管理软件的问题，这个工作不仅仅是谁吹牛就好的，一定要尽快的落实，我们把这个管理软件说给业主听，他们都高兴的合不拢嘴，让我们的业主都参与管理参与监督，这本身是我们所有业主都期盼的事情，也是我们物业公司领导都期盼的，这个你要尽快的落实，我也给我们庄总汇报过了，资金的问题不要考虑！

好的总经理，这个事情我们脑图已经搞好了，整个软件的架构基本结束，这个东西写出来也就是下周的问题，下周的时间内可以实现检测，上线试用。

哦那太好了没想到那么快呀，你这个软件是不是在原来就构思过呀？

没有我原来又不是干物业的，我们上线的快的原因主要是大同小异嘛！把其他行业的管理软件，拿过来改一下就可以了！

这一点我应该向你老张学习，你的脑子够快够用，以后我们两个人合作，可以用现在的一句话说无敌！

不管怎么说朱经理，我们都想把事情往好的方面努力发展，公司发展了，我们个人也就得到了发展，公司跟我们在一个平台，应该把平台上面的所有功能都开发出来，公司的命运也连着我们的命运啊！

嗯老张你这句话说的好，估计也是庄总看到了你具有这个潜质。好啦我们不再自我吹捧啦！食堂扩大的问题这个我具体负责，居家服务需要你出软件的时候我再告诉你！明珠明苑那边小区你还有什么难度啊？

不就是刚才我们说的邱主任和林主的问的问题吗？看看如何在更深一步了解，知彼知己，百战不殆嘛！

哈老张说他战术啦？说实话按照知彼自己的战术来说，我们公司应该知道我们公司的优点和缺点，我们的优点是什么呀？

我们的物业管理优点就是灵活，及时，增值。

嗯这一点你说的对。那缺点呢？

我也管理规模太小，公司各项资质缺少，专业的人才不够用。

这个缺点还缺一条，公司没有把物业公司发展放在高速道上。公司只是说自己开发房地产，有一个物业跟着做服务就好了，他没有把物业公司的发展作为他们的主业收入来看待！或者说没把物业公司的经济收入当回事儿。

哦是这个回事啊！

既然不指望物业公司赚钱，所以说对这个物业管理的人才的培养就不重视喽！你刚来的时候，我就给公司提议过，要重视物业管理人才的招聘和培养，同时也要注意物业公司的发展壮大，但是房地产公司有钱嘛，他们懒得管你这些事情！

是的房地产赚钱远远大过物业行业收入。

不过你过来时间有三个月吧，这三个月之内呐，国家的政策调整特别的快，房地产公司才感觉到有必要把物业公司的规模搞起来，扩大物业公司的管理范围，一步增加物业管理服务的容量，也可以这样说他们看到了物业管理服务的收入规模还是可以的。

是的。

所以才有了我们庄总给你的命令，一定把明珠名苑小区项目纳入到我们的物业管理范围之内！

事情的来龙去脉就是这样的？说实话朱经理我还真的不知道这么多！

你刚来还不到半年呢！不知道很正常！

好的朱经理，以后我听你的，你说我如何针对邱主任处好关系呢？

教的曲儿唱不了，那是你自己的问题，你去处理吧！

朱经理你刚才不是说我们要合作共赢吗？

合作是当然应该合作的，既然是合作，我的说法就这么多，剩下的就是你的想法了，本身就没有矛盾呀？

朱经理我明白啦！不过我想出来具体的办法以后我还是要告诉你的，最起码你给我把一下最后的关好吧？

这个应该是我想要的。把关没有问题！

好的朱经理，等我明天给邱主任电话沟通以后再定。

好的，可以的！

第二天早上10 ：30 ，我拨通了邱主任电话。

你好邱主任，我是凯亚物业服务有限公司的张新元。

啊你好，张经理！你好张经理！

上次沟通邱主任你还满意吧？我们凯亚物业服务有限公司的服务，是否符合你的要求呢？

上次你说的很好，我们也特别的高兴，其他人呢也都特别的满意，这里呢我告诉你们一个事情，入围前六名的物业公司，他们其中有两家公司，他们都来我们小区做拉票活动啦，有的物业公司都在小区附近做活动，我们作为业委会呐，对他们这种做法虽然不赞成，但是呢我们也没有理由反对呀，对不对？

啊谢谢邱主任，还有这样的事情啊？

有一个物业公司，他们做的更过分，他们上楼入户散发传单，他们还组织个别业主进行串访活动，组织人员上门拉票，后来我发现以后呢，我立即制止了这种行为，像这种不正当竞争的物业公司，我们就把它排除在外了！

哎呀邱主任，你真是州名苑小区小区的好主任呀！他们这样做法难道就不怕业主反对吗？这是明明感觉到自己实力不行，而进行了一场秘密活动呀！

哼我最看不惯这些人的头脸了，你可以明目张胆的去宣传，这个我们没有什么意见，但是你入门串户的去拉票，这个我是全力反对的，对他们串访的业主，我也进行了批评教育，我跟他们说，你们这不不是在帮助物业公司拉票，而是在做损害他们物业公司的行为。你们认为我们业主有那么傻吗？你们的脸面有多大的面子，能让我们业主投你们的票呢？更可恨的是有两家物业公司都找到了我，你请我喝茶的名义，做蝇营狗苟之事。你说我们在这种特别敏感的时期，我们肩负着所有业主的重托，我们是绝对不能带头做这些破坏规矩的事情，下次遇到这样的不正当竞争的物业公司，我就直接从现在六票当中给他划走，在以后的小区招投标活动中永不录用。

好的邱主任，我佩服你呀领导！

我还有点好奇的事，你们公司为什么不过来拉选票呢？

邱主任也是这样的，我们公司都是走正规的场合进行拉票，比如说你们后面需要举行的招投标演讲大会，我们会大张旗鼓的去拉票，我们不会去走那个小门道，去做那一些不正常的竞争的活动。

嗯你这一正气点的表态也是比较好的，是骡子是马拉出来遛一遛，看来他们的活动倒给你们增加了不少的中标权重。

谢邱主任的对我们物业公司的赏识，不过也不能小看其他物业公司的那一种小门道的宣传活动，下步我们也要做这方面的宣传页儿，不过我们不是说去入户串门的去散发去传说，而是我把宣传页要送到你们业委会，麻烦你们领导给我们做一下宣传！

嗯你们这样做显得大气一点，说实话我给其他物业公司都没有接触过，我们约会只有和你们物业公司接触的比较多，也包括你去王主任那边，我们都知道的。王主任昨天也给我们说过了，说你去了他们公司介绍了一下你们物业公司的联网项目管理方式方法，他认为我们物业公司虽然资质和规模不如其他物业管理有限公司，但是你们的后续发展后劲特别大，管理理念特别的超前，符合未来智慧社区的管理理念！

好的邱主任谢谢你啊！谢谢你们的认可！我这边后天就把宣传页打印出来，后天下午我给你送过去，好不好？

这样啊张经理，我那每天还要去上班，你直接联系我们林主任就好，具体操办的事项由我们林主任亲自去办，我对林主任特别的信任，他的决定就是我的决定，他会支持你的！好吧？

好的邱主任谢谢你谢谢你！

来到朱经理办公室。

朱经理，邱主任让我亲自联系林主任，我预备后天的下午过去，邱主任给我们提了一个醒啊，其他的几家物业都去做小道的宣传！他们都走入户串访业主，用进各种办法进行拉票了！

不应该呀？那小物业公司都是有头有脸的物业公司呀？何必去做这些小道的宣传呐？直接在演讲大会上讲不就行了吗？是的我们真的没想到，我们公司在投标业务上面是比较生疏的，因为我们没有做过这样的工作，其他物业都去做这样的宣传，应该属于他们比较熟悉门道的一个活动吧！那应该谢谢邱主任的提醒！

我给邱主任说过了，我今天把那个我们凯亚物业管理的宣传页做出来，明天去打印，后天送过去。你看这样可以吗？

这个宣传页儿我们是没有的，原来都是房地产公司搞的，他们搞的宣传页的受众是不一样的，所以这个选择要你自己重新去搞吧！

好的朱经理这样我搞好的话把文字材料发给你审阅一下！

好的好的速度速度！你原来搞过这样的企业宣传页吗？

原来没有搞过物业企业管理的宣传页，但是我在经济贸易委员会干主任秘书十年，做这个企业的宣传册还是可以的！

那好吧，你这样说我就放心了！

下午两点钟我就把宣传页内容发给了朱经理审阅！

企业简介：

凯亚物业服务有限公司

凯亚物业服务有限公司是省首批AAA级物业服务企业、省AAA级“守合同重信用”企业，拥有安防、消防、保安服务、系统集成、劳务派遣、系统集成、电子与智能化等资质。是省物业管理协会理事单位、省安防协会理事单位、省消防协会常务理事单位、市物业行业协会会长单位。“凯亚”商标已获注册，并通过了质量、环境及职业健康、五星级售后服务、诚信管理等体系认证，拥有设施设备一流的联网报警指挥中心。

公司运作规范，规章制度健全，员工素质优良。新上岗员工均经严格培训，管理人员不定期外出学习。公司管理人员大专以上学历达80%，具备与岗位相关的各类资质证书，如:注册物业管理师、注册建造师、保安师、清运保洁工程师、物业经理上岗证、建构(筑)物消防员证、高级电工证等，持证上岗率达100%。现公司服务面积达1000余万平方米，项目类型涵盖商务写字楼、中高档住宅楼、金融机构、大型公建项目、政府机关、大型停车场等，赢得了良好的口碑。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设办公室、品质管理部、市场拓展部、财务部、技术防范事业部等职能部门和十二家分公司及一家安技公司。公司积极借鉴和运用国内外先进的服务理念与现代科学管理方法，将物业服务和安保服务运作流程全面推向标准化、规范化、专业化。

树立客户至上、优质服务、确立了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，设立了统一客服专线，通过科学的管理和优质服务，公司已形成了“及时，真诚，贴心”的企业文化理念，为企业的健康可持续发展打下了浓厚的人文基础和强大的精神支撑。敢向潮头争先位，同舟共济向未来，凯亚物业将坚韧不拔、百折不挠、永远向上，与您共同成长。

高标准服务理念

高标准服务理念:公司秉承“我们多努力，让您更满意”的服务理念，以“客户至上、优质服务、诚实守信、和谐共赢”为宗旨。根据各项目的特点制定适合项目管理的针对性措施，及时调整综合管理力度，强化服务措施，加强各部门专业能力的建设，确保适应不同项目的管理模式。公司在充分展示“优质，品质”的企业文化的同时，通过规范管理，让业主感到“贴心，放心”和“温馨”的人性化温情服务。

管理人员优势

管理人员优势:公司规模化的发展拥有充足的人力资源储备，总部和项目以及项目之间可以形成人力资源互补，总部各专业职能部门根据管理角度的不同对项目进行全方位的支持与监控，以保证项目的服务水平与业主方、公司总部要求同步。凯亚物业将确保该项目员工对物业管理有着丰富的实务经验，特别是项目驻场经理具备同行业丰富经验，对现代化的专业物业管理技术与运作策划都能符合客户的需求。

公司服务承诺

明珠名苑小区物业服务承诺

一、物业服务标准按《市普通住宅小区物业管理一级标准》实施。

二、物业服务费合同期内不上涨，服务人员配置55人(只增不减)。建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。项目经理配有备用金10万元，管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

三、实行封闭式管理:进出口全部增设人脸识别系统，道闸系统升级改造。(进驻后马上实施)

四、业主投诉3分钟回复，1小时内解决，配备楼宇管理员，落实楼宇管理员、消防安全员、电梯管理员责任制，并在公告栏及电梯口上墙公布。建立楼宇管理员首问责任制，事事跟踪到底。回访率100%，满意率达90%以上。

五、公共设施设备故障检修设有专业技术人员负责，对突发事件做好应急预案，实行24小时报修制度，急修10分钟内到达现场，回访率100%。

六、小区绿化补种及修剪整理。(进驻后马上实施)

七、小区环境卫生有待提高，将制定一整套环境管理操作流程，严格按照操作流程实施，做好垃圾分类工作，积极宣传。倡导健康文明的生活方式和良好的卫生习惯，禁止高空抛物。

八、严格规范装修秩序和装修人员，装修必须先审核，装修人员必须登记办证。装修材料进出必须核实跟踪，严控装修时间，每天不少于二次对装修现场进行监督管理。

九、加强自我宣传力度，建立公众号做周报月报并及时发布。

十、建立首见责任制(发现问题不推诿、不漠视、及时处理)分级分片管理，责任到人。

十一、每年举办各类文化娱乐活动不少于4次，丰富业主文化生活。

十二、每年组织6次消防演练，宣传消防知识，定期检查和维护消防设施设备。

十三、所有员工统一着装，佩戴工号牌，员工一览表上墙，在显眼位置公示，以上物业服务承诺，敬请明珠名苑小区业委会及全体业主予以监督。

公司管理优势

明珠名苑小区物业服务管理优势

一、凯亚物业及其下属子公司拥有安防、消防、电梯维保、电子与智能化等资质和专业技术人员，具备较强的物业管理所需专业性领域的后勤保障力量，能提供一条服务，能更好的服务于业主。小区的智能化设施、机电设施、消防设施、特种设备电梯维修、保养)等通过我们凯亚物业自己的专业力量就可以及时完成，无需聘用三方，不仅节约了维修时间、维修成本，更对质量的提升起到关键作用。

二、公司拥有数据监测中心，针对消监控、防盗防暴、智慧用电、可燃气体检测等24小时在线监测，实时、高效、便捷、直观的可视化信息界面，让业主更有安全感。

三、公司下属凯亚培训学校是专门提供保安员上岗证、建构筑物消防员四级、五级证书培训的职业培训学校，更好的满足于我们的物业服务团队专业技能型人才输送和基层人员上岗证培训的需求。

四、公司在2019年度荣获省建设厅颁发的省首批“AAA级”物业服务企业、2020年度荣获省“AAA级”物业服务企业(复评)、2020年度荣获省市场监督管理局颁发的AAA级“守合同重信用”企业;公司在管项目“永恒花园”小区荣获2018年度区“优秀住宅管理小区”、市“水原家园”小区荣获2019年度市“优秀住宅管理小区”、“名都花园”小区荣获2019年度市“优秀住宅管理小区”、“丽江名苑”小区荣获2020年度省“园林式居住区(单位)”。我们有丰富的创优经验，更有信心将明珠名苑小区打造成为地区物业服务标杆项目。