第四节 物业税的税率和税额计算

一、税率

现行物业税的标准税率为16%。

二、税额计算

物业税的计税依据是物业的应评税净值，它等于应评税值减去差饷和20%免税扣除额的差额。

（一）应评税值

物业的应评税值根据为换取物业的使用权而付予业主的实际租金收入而确定。包括在应评税值内的有租金、为楼宇的使用权而支付的许可证费用、整笔顶手费、支付予业主的服务费及管理费、由住客支付的业主开支等。

应评税值的评定基准是按照该物业成为课税对象时那天可租出的金额，而不是参照稽征年度第一天的金额基准计算。但应评税值不能超过可收到的管制租金。

应评税值原则上每年评定一次，以符合租金上涨幅度，但实际操作可能性小，因此，在每个稽征年度开始对物业进行评估时，若没有新的估价，则可延续使用上一次所确定的应评税值。

（二）应评税净值和税额的计算

（1）物业税的应评税净值等于应评税值减去业主支付的差饷和20%的免税扣除额的差额。（物业税是根据应评税净值乘以标准税率计算的）

（2）计算公式为：

应纳税额=实际租金收入总额×（1-20%）×16%=（租金收入总额-已纳差饷数额）×（1-20%）×16%

（三）举例

［例］2005年6月1日订立租约，为期二年。月租20 000港元，租客须付整笔顶手费24 000港元，差饷全年4 800港元由业主支付。2006年6月30日住客提前解约搬走，该物业一直空置。计算各年度物业税（单位：港元）：

解：2005/2006年度物业税：

租金收入（2005年6月至2006年3月）　200 000

预付顶手费摊分（24 000/24月×10月）　10 000

业主付的差饷摊分（4 800/12月×10月）　 4 000

应评税净值=（租金收入+预付顶手费摊分-业主付的差饷摊分）×（1-20%）

　　　　　=（20 000+10 000-4 000）×80%

　　　　　= 208 00（港元）

应纳物业税=应评税净值×标准税率

　　　　　=20 800×15%

　　　　　=3 210（港元）

2006/2007年度物业税：

租金收入（2006年4月至2006年6月）60 000

余下预付顶手费摊分（24 000-10 000）　14 000

业主付的差饷摊分（48 000/12月×3月）　1 200

应评税净值=（租金收入+预付顶手费摊分-业主付的差饷摊分）×（1-20%）

　　　　　=（60 000+14 000-12 000）×80%

　　　　　=49 600（港元）

应纳物业税=应评税净值×标准税率

　　　　　=49 600×15%

　　　　　=7 440（港元）